Задаток или аванс необходим для возможности безопасно провести сделку при покупке-продаже жилья. Помогает исключить потери собственника в случае несостоявшейся процедуры или невыполнения обязательств по соглашению. По определению аванс отличается от задатка, который является стимулом для обеспечения исполнения обязательств по сделке, а также выполняет функцию предоплаты.
Чтобы понять разницу нужно знать, как следует правильно оформить и пользоваться предварительными платежами во время сделок. Задаток подразумевает долю от полной суммы оплаты по договору приобретения и, в случае, невыполнения условий стороной, давшей его, он остается у получателя. Если нарушение пунктов договора произошло по вине получателя денежных средств, то он должен передать задаток в 2-ом размере. Договорные обязательства по задатку регламентированы ст. 381 ГК РФ. Если же стороны, заключившие договор приняли обоюдное решение о прекращении его действия, то сумма задатка, как и аванс подлежит возврату.
Сделки с приобретением недвижимости предполагают познание в понятиях «аванс», «залог» и «задаток». Отличия между ними очень существенны. Если сделка купли-продажи расстраивается, то аванс всегда отдается и не зависит от причин, способствующих ее несостоятельности. Залог подлежит частичному возврату, т.к. является имуществом залогодателя, из которого кредитор имеет право возместить ущерб по невыполненным обязательствам.
Порядок возврата
Согласно закону 08.03.2015 № 42-ФЗ, в ст. 380 ГК РФ п. 4 была определены задачи и значение задатка по предварительному договору.
Задаток можно вернуть, если:
- продавец имущества не желает его продавать. В случае, если заключен договор купли-продажи, с указанием суммы задатка, и подписано соглашение, то согласно статье закона продавец возмещает двойной размер задатка;
- покупатель не желает приобретать.В случае, когда расторжение договора инициирует покупатель, то продавцом задаток чаще всего не возвращается. Это происходит в ситуации, когда от покупателя тщательно скрывалась информация по сделке, если становятся известны факты неполной «юридической чистоты» по квартире (прописанные дети или лица, принудительно лишенные свободы). В этих случаях вернуть задаток сложно и тогда появляется необходимость прибегнуть и апеллировать п. 1 ст. 451 ГК РФ, где прописаны факты о значительном изменении обстановки, вынудившей покупателя изменить решение.
- деньги переданы третьему лицу.Если покупатель или продавец, передав средства риелтору, наблюдает нелицеприятную картину по сделке. Видят несоответствия и нарушения договора, то возможность затребовать возврат задатка существует. В этом случае, вступает в силу ст.1102, которая классифицирует действия агента, как обогащение.
- расторгнуть сделку согласились обе стороны.Если появляются непредвиденные обстоятельства, по которым приходится прекратить договорные отношения, то есть существует возможность разрешить ситуацию мирно и спокойно. Если это не удается сделать, то согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств – смерть, отказ в ипотеке и т.д.) можно через суд попытаться вернуть свои деньги;
- если изменились сроки заключения основного договора.Когда при оформлении ипотечного кредита, по независящим от покупателя причинам, срываются сроки, а продавец не имеет намерений ждать, то по ст. 1102 ГК РФ можно сделать попытку и вернуть задаток;
- если получен отказ в кредитовании от банка (это не считается вашим нарушением);
- в случае разрыва цепи сделок, где участвуют 1 или несколько помещений;
- если в договоре сказано, что покупка новой квартиры состоится только после продажи старой, но покупателя нет, а продавец не может уже ждать.
Возвращение средств задатка – это серьезно и хлопотно. Процесс, который чаще всего удается разрешить только с помощью суда. Иски могут преподнести массу новых проблем, если неграмотно или незаконно составлены.
