Содержание:
Термин «цессия» обозначает переуступку права требования, это наиболее востребованный вариант покупки недвижимого имущества в новостройке или в доме, который строится на долевом основании. Согласно Жилищному Кодексу РФ (ст. 11 по №214-ФЗ и №388-390 ГК РФ) переуступка права требования оформляется соответствующим документом – Договором цессии на квартиру в долевом строительстве.
Стоит учитывать, что переуступка права требования практически всегда несет для покупателя некоторые финансовые и юридические риски, так что лучше предварительно проанализировать процесс цессии со всеми ее преимуществами и «подводными камнями».
Сама операция цессии заключается в передаче прав и обязанностей дольщиком недвижимого имущества в новостройке покупателю (по первичному ДДУ). Таким образом, покупатель в дальнейшем должен выполнять все обязанности цедента по первичному договору, не имея права вносить в него индивидуальные условия застройщику.
Согласно Законодательству РФ, процедура переуступки права требования проходит без согласия застройщика. Однако, закон подразумевает при первоначальном оформлении ДДУ вносить в него пункт с условием обязательного письменного одобрения фирмы-застройщика. В этом случае цеденту придется выполнять данное условие. К тому же, если он полностью не выплатил всю сумму, то застройщик имеет право отказать ему в цессии.
При этом важно знать, что дольщик будет ответственен, если переданные права не будут соответствовать законодательным нормам. Однако, если компания-застройщик обанкротится или заморозит строительство, то цедент за ее деятельность отвечать не будет. Юридически договор цессии на квартиру в долевом строительстве может быть оформлен только до той минуты, пока права продавца на квартиру не использованы. Если Акт о передаче квартиры подписан, то цессия – невозможна.
Договор цессии при частично выполненном строительстве
Покупателю перед тем, как заключить Договор на переуступку права требования, следует очень внимательно ознакомится со всей информацией о самой застройке, а также компании, что ее реализует. Здесь нужно обратить внимание на:
- ход строительства, есть ли задержки по срокам сдачи объекта;
- ознакомится с документальной базой долевого строительства недвижимости – документы на землю, строительный проект и разрешение на него, проектную декларацию и финансовый отчет за 3-месячный период;
- протестировать застройщика – отзывы о нем, деловую активность в данной ниши, масштабность сданных и текущих объектов.
Заключая Договор цессии при частично выполненном строительстве, необходимо понимать риски, связанные с этим: долгострой, возможное банкротство застройщика, с юридической стороны – двойную переуступку, а также некачественное жилое помещение. Чтобы избежать всех этих нюансов, нужно очень серьезно подойти к заключению данной сделки, предварительно по ней все проверив.
Образец Договора цессии по долевому строительству
Договор цессии на квартиру в долевом строительстве должен быть обязательно зарегистрирован юридически и содержать такую информацию:
- Характеристику объекта договора. Рекомендуется проверить информацию о недвижимости – не находится ли она в залоге и нужно ли письменное соглашение от компании-застройщика.
- Срок совершения сделки. Если он не отвечает законным нормам – период с момента заключения сделки и до подписания Акта о приема-передаче жилого объекта, то он считается недействительным.
- Конкретную сумму сделки. Покупатель должен понимать, что он после заключения договора обязуется выполнять все пункты первичного ДДУ, в том числе отдачу долговой суммы, если такова имеется.
Договор цессии на квартиру содержит перечень документов, которые должны быть после регистрации сделки у покупателя, в частности – оригинал основного договора, переписывание с компанией-застройщиком (на официальном уровне) и финансовая документация, что подтверждает платежи застройщику покупателем.
